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Introduction 9 I. CRÉER UNE SCI FAMILIALE 13 1. Conditions de fond - les prérequis à la création 17 Une réflexion rondement menée 17 Les associés 21 2. Les formalités de création de la SCI familiale 25 Les statuts 25 Immatriculation de la société 33 La tenue de la comptabilité 35 La fiscalité : impôt sur la société et impôt sur le revenu 37 Fiscalité 2025 : un équilibre renouvelé 38 3. Le recours à un professionnel 41 II. LES AVANTAGES DE LA SCI FAMILIALE, OU LA MAGIE DE LA SCI 45 1. Créer ou conserver le patrimoine familial 49 Objectif 49 La création de la SCI familiale : constituer un patrimoine 50 La création de la SCI familiale à la suite d'une succession 54 2. Transmettre le patrimoine : s'organiser avant toute succession 59 Objectif 59 Comparaison entre une transmission de bien immobilier par succession et la cession de parts sociales 60 Conserver les revenus et la gestion des biens en cas de transmission par donation 64 Les avantages en cas de transmission par succession « anticipée » 65 3. La résidence principale : un point de vigilance particulier 69 En cas d'apport à la SCI 69 En cas de cession du bien immobilier 70 En cas de succession 70 III. INCONVÉNIENTS ET LIMITES DE LA SCI FAMILIALE, OU QUAND LE CARROSSE DEVIENT CITROUILLE 73 1. La responsabilité illimitée des associés 77 Cas général de la SCI 77 2. Les inconvénients fiscaux 79 L'imposition des plus-values 79 Plus-values immobilières : une réforme défavorable en 2025 80 Le risque de l'abus de droit 81 Le contrôle de l'administration fiscale 82 3. Frais d'administration et de gestion 85 Obligations administratives et juridiques 85 Digitalisation et obligations déclaratives renforcées 86 4. Le cas de l'investissement locatif : les limites de l'exercice 87 L'objet civil de la société ne permet pas certains investissements pour un exercice d'activité commerciale 87 La durée des baux 88 La reprise du logement pour habiter 88 La fiscalité des loyers 89 5. Sortir de la SCI familiale 91 Les associés vendent le bien immobilier, propriété de la SCI 91 L'un des associés cède ses parts sociales 93 Conclusion 99 Lexique 101

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